선분양 후분양 차이 뭘까요?

선분양 후분양 차이 알아보기!

아파트 분양은 분양시기에 따라 선분양과 후분양으로 나뉩니다. 용어의 한자를 생각해 보시면 두 방식의 의미를 바로 알 수 있습니다. 선분양은 아파트를 완공하기 전에, 일반적으로 아파트 착공이나 그 전후에 분양을 먼저 하는 방식입니다. 반대로 후분양은 아파트의 준공 전후에 분양을 하는 것이죠. 두 방식에는 모두 장점과 단점이 있습니다. 선분양 후분양 차이 알아볼게요.

선분양

먼저 선분양에 대해서 알아볼게요. 아파트 착공과 동시에 분양하거나 그 시점을 전후해 분양하는 것을 일반적으로 선분양으로 분류합니다. 이러한 선분양은 분양 시장에서 가장 보편적인 형태인데요. 이 방식은 청약자와 사업 주체 모두에게 자금 조달의 여유를 가져다줍니다. 아파트 세대수에 따라 다르겠지만 일반적으로 아파트 단지 하나를 짓는 데는 보통 2년 6개월 정도의 시간이 소요됩니다. 청약자 입장에선 이 기간 동안 분양대금을 마련할 수 있습니다. 당첨 한 달 안에 계약금을 내고 이후부턴 몇 달마다 한 번씩 중도금을 내면 되고 준공이 끝나고 입주할 때 잔금을 내면 됩니다. 한꺼번에 많은 돈이 필요하진 않다는 것이죠. 사업자 입장에서도 자금 조달이 수월합니다. 분양과 거의 동시에 많은 분들에게서 계약금이 들어오기 때문에 공사비용 일부를 충당할 수 있습니다. 또 때마다 중도금도 들어오죠.

또 선분양의 가장 큰 장점으로는 시세 차익이 있습니다. 분양할 당시에는 5억 원이었던 아파트가 준공시기에는 8억 원이 될 수 있으며 이때 시세차익은 3억이 되는 것입니다. 시세가 분양가 대비 두 배 이상 오른 아파트도 있습니다. 하락장에선 반대의 경우가 벌어질 수 있지만 여전하 청약 당첨은 ‘로또 분양’으로 여겨지기도 합니다. 조달 비용을 줄일 수 있다는 점도 선분양의 장점입니다. 공사를 하는 데 필요한 자금을 먼저 확보한 다음에 공사를 진행하기 때문에 사업비나 사업 지연으로 인해 지불되어야 하는 이자가 없기 때문에 이것이 분양가를 낮춘다는 이점이 있습니다. 하지만 선분양에도 단점은 있습니다. 집의 실물을 보지도 못한 상태에서 구매해야 한다는 위험이 있는데요. 모델 하우스에 견본 주택형이 있긴 하지만 모든 주택형이 마련되어 있는 건 아니고 모든 부분을 다 눈으로 직접 체크할 수는 없다는 점이 있습니다.

후분양

이번에는 후분양에 대해서 알아볼게요. 선분양과 반대로 아파트 준공 시점을 전후해 분양하는 것입니다. 선분양의 어마어마한 시세 차익 때문에 청약 당첨이 곧 로또, 인생역전이라는 인식이 퍼지고 이에 따라 청약 시장이 과열되면서 이를 방지하기 위한 것입니다. 선분양과는 달리 다 지어진 아파트의 실물을 보고 구매할 수 있다는 게 장점입니다. 하지만 건물 외관이나 부대시설 등의 정도만 확인하고 나머지는 선분양과 마찬가지로 모델 하우스를 통해 봐야 합니다. 빠른 입주도 후분양의 장점입니다. 선분양의 장점이 곧 후분양의 단점이 됩니다. 바로 짧은 자금 조달 기간이다. 당첨 이후 3~4개월 안에 잔금까지 다 마련해야 합니다. 사업자 입장에서도 현금 흐름이 발생하지 않는다는 단점이 있습니다. 아파트를 거의 다 지은 시점이 되어야 원금을 회수하고 이익도 가져갈 수 있는 것이죠. 둔촌주공 아파트의 경우 당초 선분양을 계획했지만 조합이 원하는 분양가를 승인받지 못해 후분양으로 바꾸는 과정에서 공사가 중단되기도 했습니다.

부동산 가치가 날로 상승하던 시기에 정부 규제를 피해 높은 분양가를 도모했던 '후분양' 단지들이 최근 비상사태에 직면하기도 했습니다. 지난해부터 이어지고 있는 고금리와 치솟는 분양가로 매수심리가 매우 위축되어 대규모 미분양 사태가 도래하기도 했죠. 청약 열기가 싸늘하게 식으면서 미분양 단지들이 전국적으로 많이 나오고 있고 고금리 여파와 대출 규제 등으로 자금조달이 어려워지면서 상대적으로 비싼 후분양 단지들이 외면당하고 있는 겁니다. 부산 재건축 대어로 불렸던 남천자이는 일반분양 물량 116 가구 중 73 가구가 미계약으로 남아 선착순 계약까지 넘어가는 굴욕을 겪기도 했습니다.

선분양제 후분양제는 각각 뚜렷한 장단점을 가지고 있기 때문에 어느 방식이 옳고 어느 방식이 틀린 것이라고 정답을 내리기는 어렵습니다. 차이점과 장점, 단점에 대해 꼼꼼하게 체크해 보신 후 본인에게 맞는, 가장 합리적인 방식을 선택하시는 것이 좋습니다.